【故事6】房東口頭承諾不履行、窗戶滲水也不處理！
簽約時房東答應要增添新的洗衣機和幫我們裝網路線，沒想到住進去二個月後，不但洗衣機和網路線沒有著落，有次刮颱風大量的雨水從窗戶不斷的滲進來，弄得到處濕成一片，跟房東反應，房東不理我們，叫我們自己想辦法，我們幾個人決定不繳房租表示抗議，沒想到房東威脅我們：「快繳租金，不然我認識很多法官、律師，隨時都可以讓你們“好看”！」
現在我們繼續繳付租金，但浴室又漏水了，洗衣機跟網路線依然沒有著落，而我們不敢反應也求助無門，我們該怎麼辦？
【評評理】
可以請房東履行口頭承諾嗎？
依民法第153條規定，「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」故契約的成立非以書面為必要。
但為了避免紛爭或在紛爭發生後雙方爭執不休時，若能提出清楚的文字證明契約內容，即可快速的釐清事情對錯；但當房東不履行承諾，在房客要求兌現後，卻出爾反爾的否認曾經給的承諾，是最傷腦筋的事，因為對於有利的一方(房客)是需要負責舉證，但對於如風而逝的承諾，要如何舉證？這可就難了。(民事訴訟法277條第一項)
窗戶滲水進來是不是房東該來處理？
常有房東對房客說：「使用者付費，東西壞了自行解決！」、「這是自然造成的，不能算房東的問題」等等說法，真的是如此嗎？
　先由上述案例來看，窗戶無法密合造成滲水、浴室漏水，均屬修繕問題。而需由房東或房客負責修繕，則需詳看契約內容如何定立，才能進一步釐清。而契約訂立之條款大致有下列三種情形：
1.就坊間最普遍的租約訂立修繕之條款如下「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方負責修理。」由上述條款便可清楚劃分雙方應盡之修繕責任：房客應盡善良管理人之注意，使用租賃物，租賃物發生問題時，亦需通報房東，以利房東儘快修繕，避免租賃物損害擴大；而房東則應就租賃物（所附設備、房屋結構）負責修繕。
2.雙方租賃契約中，無特別約定『房客應負修繕責任』時，則依據民法第423條及第429條第一項的規定，出租人（房東）有修繕的義務。
3.若契約中已明定『房客應負修繕責任』時，房東就上述民法應負之修繕義務即已排除，此時房客便無法要求房東修繕。
特別提醒大家，因租賃契約版本之修繕責任歸屬各有不同，簽約時，請謹慎閱讀，以免自身權益受損。
房東不來修繕怎麼辦？
第一步當然還是先告知房東有修繕的需要，但在經過房客的告知而房東仍相應不理時，房客可以依民法第430條來行使應有的權利：
1. 若仍想繼續承租：
請水電師父先察看、估價，如修繕的費用不高，可先寄發存證信函限期請房東修繕，若房東逾期未修，房客即可自行雇工修繕，修繕費用則直接從次月租金扣除。
2. 若不想繼續承租：
如修漏的費用非常高，對房客來說是一項很重的負擔；而且又擔心房東到時不認帳，建議房客考慮清楚，如果實在漏水嚴重到已不適合居住了，則可寄發存證信函，限期請房東來做修繕（同時載明：逾期未修，則將終止雙方租賃關係）；若房東逾期未修者，即可再發存證信函表明依據民法第430條之規定，終止雙方租賃關係。嗣後，房客再與房東協調搬遷及返還押金之後續事宜。
可以用拒繳租金來要求房東修繕嗎？
房東將房屋租予他人使用，收取價金即為租金；房客支付租金取得使用、收益權利，與房東修繕與否無關，也就是說修繕為房東應盡的責任，而因使用房屋而支付租金則為房客的責任，二者是不可混為一談的。
房客用拒繳租金來逼使房東修繕，在實務中是常見現象，但是並不合法，若造成欠租事實達法定時限，房東是可以依法要求房客遷讓房屋，屆時押金還必需做為租金的扣抵，有理的一方反成無理的一方，而真正所在意的修繕的問題就會被一再拖延仍無法獲得解決。
造成物品的損失可以要求賠償嗎？
房東經過告知後，仍不來處理，因房東不修繕而造成房客物品的損失，可依民法第184條要求房東做損害賠償。
不過要求賠償的部份就需有個觀念，物品是不可能以全新全額的方式做索賠，需再以折舊後的金額來計算，若能輔以當初的購入證明，也能提供一個賠償的依據與折算方式。
【租屋小叮嚀】
1. 契約書的版本有非常多種，請雙方在簽約前務必詳閱契約書內容，以免平白喪失自己權益。
2. 口頭承諾雖是有效，但最怕對方不認帳，建議寫在契約書中以做證明。
3. 窗戶滲水、房子漏水、結構毀損等等，在修繕或求償前最好將狀況以照相存證，以避免到時人證、物證均不存在，造成舉證的困難與欠缺。
4. 若是選擇自行雇工修繕，找人來估價時，最好找三家左右的商家來估，較能取得一個公正合理的說法與價錢，並留下估價單，屆時也較能清楚的告知房東選擇的結果。
5. 若房東已盡修繕責任，但是仍是問題百出、無法根本解決問題，房客仍可視為房東未做修繕。
6. 若是發現房子有狀況不主動告知房東(例如此案例中的浴室漏水)，而致事態嚴重導致房東須花大筆金錢去做維修時，房東是可主張房客未盡善良管理人責任，而要求房客負責的。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
【法令依據】
◎ 民法第153條(契約之成立)：
Ⅰ.當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。
Ⅱ.當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。
◎ 民法第184條(一般侵權行為之責任)第一項：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害他人者亦同。」
◎ 民法第423條(租賃物之交付及保持義務)：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」
◎ 民法第429條(出租人之修繕義務)第一項：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。」
◎ 民法第430條(修繕義務不履行之效力)：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
◎ 民事訴訟法第277條(舉證責任分配之原則)第一項：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」