【故事7】房東要漲租：不答應就搬家！
在台中租了一層小公寓，最近房東表示租金金額有誤，他租給我們太便宜了，要漲租金，如果我們不答應就要我們搬家。
由於房東的工作是代書，對於法律比較了解，當初租賃合約是由房東所擬定，其中一條約定寫著：租賃期間內一方若擬提前解約，需提前一個月告知。不過，整份契約內沒有提到賠償問題，現在的狀況是我才剛搬入2個月，房東就要漲租或是要我們搬家，我不想答應漲租，也不想搬家，我們該怎麼辦？房東自己寫的契約書裡面所有規定都是合法的嗎？
【評評理】
房東自己編寫的契約是合法的嗎？
有許多房客在發生租屋糾紛時，往往試圖從租賃契約中找出保障自己的條款，但此時才發現當時所簽下的契約條款對自己極為不利，甚至「顯失公平」，心中不禁浮現出一個問題『在法律上這樣的契約算嗎？有合法嗎？』。而在基金會也常遇到房客或房東遇到租賃契約糾紛時，總會詢問：「法律上是如何規定租賃契約相關事宜的？」或者自行尋找民法法條，盼籍由法律來解決雙方的紛爭。
但事實上根據民法精神中的「私法自治原則」只要當事人訂立之契約，未違反公序良俗及強制性之規定（法條中出現如應..；不得..；無效..等字），其契約即為有效，且效力更勝民法法條，所以當事人訂立各式契約時，實需謹慎小心，以防自身權益受損而不自知。
接下來有更詳盡的解說，告訴大家何謂「私法自治原則、契約自由原則」。
何謂私法自治原則？
首先我們先來看什麼是「公法」？什麼是「私法」？私法與公法的區別，依學說各有不同，這裡採最簡略、最普遍的說法：「公法」－國家得行使公權力的法律均稱為公法，例如：憲法、刑法、行政法等；「私法」─主要規定人民與人民之間的權利義務，例如：民法、公司法、商事法等，與國家行使公權力無關。
而「私法」的基礎為「自由平等」，當事人之間均為平等關係，可依自身權利，自由締結契約，而法律上僅為規範制度，而非細瑣的將各式契約條款列出，且國家公權力更不任意介入私權關係，故稱之為「私法自治」。
何謂「契約自由原則」？
民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是：在私法關係中，個人之取得權利﹑負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約，不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。所以，只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗，也不牴觸公法的情形下，契約即可成立。
租金能說漲就漲嗎？
租金調漲的部分，在契約期限內，房東要調漲房租，需經過房客的同意，如果房客不同意，房東是必需等到租期滿後再重新議定租金的多少。
房東提前解約，可要求違約金或搬遷費用嗎？
在提前解約的部分，如同上列的案例中所述：「租賃期間內一方若擬提前解約，需提前一個月告知。」所以不管是房東或是房客，只要有一方想解約，不管是什麼樣的理由，都可以經由提前一個月通知之後，即終止租約。
關於賠償的方面，因在簽約時，並未針對違約做任何求償的要求，因而要求房東做違約金的賠償可能有點難；但對於同學所述，在沒住多久又必需搬遷而產生的費用，而有可能因為換了新居，必須重新申請網路、電話等，這些支出的費用，可以用損害賠償的方式要求房東賠償。
不過，在實務上遇到強勢的房東通常會用強硬的態度要求房客搬離，若房客執意要向房東求償，最好將費用支出單據等物證保留，再向調解委員會聲請調解，或許能減少一些損失。
【租屋小叮嚀】
1. 書面契約記載的是雙方共同約定的事項，而且經過雙方簽名蓋章，表示租賃雙方同意這些內容且願意遵守，因此，一定要詳細關讀及約定內容，避免出現不公平的條文，平白抛棄自身的權益。
2. 現在的狀況雖是房東提前終止租約，房客或許會覺得沒有得到賠償而覺得非常不合理；反過來想，若先提出解約是房客，房東一樣無法要求學生賠償。所以，在簽約之前就要看清楚所有的條文，是不是每一條同學都可以接受，如果有疑慮就要與房東溝通清楚，才不會住進去之後又發生問題。
3. 租金調整雖然在契約存續中是不被允許的，但房東以不接受就搬家的條件要求房客，確屬過於強勢，房客若想保障自己權益，唯有透過詳細閱讀契約及不有僥倖心態的方式，來做一個公平合理的契約約定。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
【法令依據】
◎ 民法第453條(定期租約之終止)：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第三項之規定，先期通知。」
◎ 民法第450條(租賃契約之消滅)第三項：「……前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期﹑半個月或一個月定其支付期限者，出租人應以曆定星期﹑半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少一星期﹑半個月或一個月前通知之。」