【故事16】房東又帶新房客來看房子了！
王小姐於95年初承租套房一間，租期至95年6月底。不料房東從5月中旬開始，陸續帶「新房客」到她的房間「參觀」。有時候，王小姐在房間內，房東也突然會開門讓新房客進來，完全無視於王小姐的存在。
王小姐向房東抗議，房東回應她：「這時候是學生找房子的時機點，如果這時候沒租出去，暑假要租給誰啊？我的損失找誰負責？！如果，妳不讓別人進來看房子，那麼，押金我都要沒收，作為沒找到房客的補償！」
王小姐為了能順利拿回押金，只好不再異議，繼續讓房東帶人來看房子。後來，王小姐於租期屆滿後，雖然將押金拿回來了，但是心裡還是很納悶：「房東有權利這樣子做嗎？」
【評評理】
租約尚未到期，原房客可以拒絕房東帶新房客來看房子嗎?
雖然房東是房屋所有權人，但是在其將房屋出租後，於租賃期間內，使用權歸屬承租人；房東未經房客同意，不得擅自進入；否則，房東逕行進入，恐涉刑法第306條「侵入住宅」罪嫌及民法第195條第1項侵害自由之損害賠償責任。因此，租約到期前，原來的房客是可以拒絕房東帶新房客來看房子的。
【租屋小叮嚀】
在房客方面來說
考量情理法各層面，且不致影響房客生活隱私之下，最好與房東協商在特定時段、房客方便之時間下，供其帶人看屋，或許是雙方都可兼顧之方法。也可避免房東於租期屆滿時藉故主張押金要扣這個、扣那個，讓房客不勝其煩，或引發雙方不愉快。
在房東方面來說
1. 站在房東的立場想，房東只是想趕快找到新房客，好讓租金收入可以延續，並不是存心想侵入房客住處，甚至房東也不知道這樣的行為已經觸法了。如果以學生租屋的實例來說，教官、生輔組人員在訪視房東時，可以提醒房東正確的觀念。並且，請房東要進入房客房間時，除了經房客同意之外，也請房客在場，這樣子也可以避免不必要的困擾（諸如：遺失物品之責任、或房客居家簡便穿著之下，突經人貿然闖入之尷尬窘境…等）。
2. 建議房東，在新房客要簽約前即要告知，如房客不續約，房東將會在租期的最後一個月陸續帶人看屋。簽約前，事先告知房客，也可以讓房客考慮是否接受，這樣在日後才不會與房客發生糾紛。當然，房東也可以在租金上有所優惠，這樣也算是對叨擾原房客的一種補償。
(本故事感謝李明洲律師協助評理及叮嚀)
【法令依據】
◎ 刑法第306條第1項（無故侵入他人住宅罪）：「無故侵入他人住宅﹑建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑﹑拘役或三百元以下罰金。」
◎ 民法第195條第1項（侵害人格權之損害賠償）：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。」


【故事17】房東不還我們多繳的租金及押金！
承租一間店面，房東要我們把每月的租金用開支票的方式支付，一次開12張，等每月初他會拿到銀行兌現，就不用每次來這裡收租了。
不料，店面的生意不佳，經營了半年就打算收起來不做了，問房東能否將剩下的票還我們，房東表示：「契約當中已經約定了租金不得要求返還，所以，你們無權利要回去！」還說，因為我們要提前解約，連同押金都要扣下來做為賠償；這樣算下來我還要再付好幾十萬，房東這樣做可以嗎？我要如何把這些錢要回來呢？
【評評理】
契約中約定不得要求租金返還是合理的嗎？
以外面文具店販賣常見的契約書中第七條：「契約期間乙方若擬遷離他處時乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金….」其中註明不可要求租金返還一項，即是房東所說的契約條文，條文如此訂定，真的是無法拿回預付的租金嗎？
細看契約條文的含意，指的應是房客要求解約時，不可要求當期的租金返還，而非預付的租金，若房東不肯返還預收租金，不但有違民法454條的規定，房客並可用民法第179條對房東預收租金視為不當得利，要求房東依法返還。
提前解約要被扣下全部的押金？
房東可否没收房客之押金做為提前解約的賠償金額，端看雙方契約條款，而契約訂立之條款大致有下列三種情形：
1. 就坊間最普遍的租約中之違約條款－『租賃期間內乙方若提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方決無異議』，且提前解約需依民法規定提前一個月告知。就上述解約條件來看，若因個人因素，無法提前一個月告知，房東仍可要求房客支付下個月租金，而房東普遍的做法便是没收房客二個月押金（一個月為下個月租金，另一個月為違約金）。
2. 租約中明定『乙方若擬提前解約，押金由甲方全數没收』之約定，若已明確規範，房客則無法主張不給付二個月之違約金。
3. 契約中未明定雙方可提前解約，故雙方均需履約至契約期滿，不得違約。若為此一情形，房客欲提前解約，惟有與房東協商至雙方均可接受之賠償金額，方能解約。
房東態度很強硬，我可以要求銀行止付嗎？
銀行止付之限制相當嚴格，除了下列二種原因，銀行不接受其它止付之理由：一、『遺失』，若沒有遺失又掛失止付，則觸犯刑法之偽造文書罪；二、『撤銷付款委託』，但要撤銷也必需待票期過七日後才可申請。若票期當日，持票人無法兌現支票，此時便會影響到發票人的債信。
　　總上所述，房客無法『掛失止付』，亦無法『撤銷付款委託』，僅能讓房東領走支票款項，日後再以房東不當得利為由，要求返還預付租金。
儘速解決問題才是上策
房東若是藉故拖延對房客來講是非常不利，在與房東溝通無法達到預期效果時，儘速將存證信函寄出，並到當地行政中心或是鄉市鎮公所，找調解委員會安排調解或是直接透過小額訴訟或是簡易法庭來處理。
【租屋小叮嚀】
1. 一次開票支付租金，雖是省時省力的一種作法，但對於房客來講卻有危險存在，因此，在開票前最好能評估到各種可能發生的狀況。
2. 無論承租是否為店面，最好都能先與房東談好無法續租下去的處理方式，雙方談妥的提前解約條件註明於租約中，以做為日後憑證。
(本故事感謝徐志明律師協助評理及叮嚀)
【法令依據】
◎ 民法第179條(不當得利之成立)：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」
◎ 民法第450條(租賃契約之消滅)：
Ⅰ、租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
Ⅱ、未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
Ⅲ、前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少一星期、半個月或一個月前通知之。
◎ 民法第452條(因承租人死亡而終止租約)：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五條第三項之規定，先期通知。」
◎ 民法第453條(定期租約之終止)：「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」
◎ 民法第454條(預收租金之返還)：「租賃契約，依前二條之規定終止時，如終止後始到期之租金，出租已預先受領者，應返還之。」